相続・遺言・遺産整理なら司法書士法人あいおい総合事務所＜戸塚区・泉区・栄区＞

みなさん、こんにちは。司法書士の福井です。
今回は「不動産の共有関係」についてお話しします。

不動産が「共有状態」となるのは、さまざまな事情によるものです。

数名で購入資金を拠出した際、それぞれの拠出割合に応じて共有名義にする必要があります。

住宅地などでは、それぞれの家や土地自体は単独所有でも、敷地に面した私道を数軒で共有しているケースがあります。私道の持分がなければ、法的に道路として使用する権利が認められない場合があるためです。

相続人同士で共有するという遺産分割協議が整ったケースや、遺産分割を行わず、法定相続人が法定相続分の割合で共有するケースもあります。

一見、相続人同士であれば問題なさそうに思えますが、将来、共有者に相続が発生すると、さらに新たな共有者が増えていく可能性があります。共有者が増えれば増えるほど、意思決定が難しくなり、不動産の管理や処分がスムーズに行えなくなるリスクが高まります。

民法や不動産登記法においても共有関係はこれを解消することが望ましいと考えて制度設計がされています。
「共有物分割」という手続きで、共有者同士が話し合い、あるいは裁判所を通じて、共有状態を解消します。
大きく分けて、以下の3つの方法があります。

実際の土地や建物を分割し、それぞれを単独所有にする方法です。これは土地の共有関係の解消をする際に用いられるポピュラーな方法といえます。
たとえば、Aという土地（100坪）を甲と乙が1/2ずつ共有している場合、まずA土地を50坪ずつのA1とA2に分筆します。分筆直後はまだ両方とも甲と乙の共有状態ですが、A1については乙の持分を甲が取得し、A2については甲の持分を乙が取得する、というように「持分の交換」を行うことで、それぞれを単独所有とすることができます。
測量や境界確認などに時間と費用がかかりますが、実際の土地を分け合うため、公平感が得られるのがメリットです。

共有不動産を売却し、得られた代金を持分の割合で分配する方法です。実際の不動産を分けるのが難しい場合などに用いられます。

不動産そのものは一人が取得し、代わりに他の共有者に対して持分相当額の金銭（または他の財産）を支払う方法です。たとえば、甲が乙の持分を買い取り、甲が単独所有者になるケースなどが挙げられます。

共有関係の解消のための手続きは司法書士や税理士が専門的なアドバイスを行うほか、前提として共有者同士の関係がよくない場合には、まず弁護士さんが共有物分割の裁判を主導することも珍しくはありません。
それによって「現物分割」を選択した場合には、上記の通り測量のうえでの分筆が必要となるため、土地家屋調査士さんも登場することになります。
このように共有不動産の解消の局面では士業が連携するということがあり、当事務所が誇るネットワークの強みを生かせる手続きであるともいえます。
共有関係でお困りでしたら、まずはお気軽に司法書士を窓口にご相談いただければ幸いです。