相続・遺言・遺産整理なら司法書士法人あいおい総合事務所＜戸塚区・泉区・栄区＞

こんにちは、司法書士の福井です。
4月といえば、桜の開花や新入社員のフレッシュな姿など、春らしいイメージが広がる時期ですね。
でも、私たち司法書士や不動産業界の関係者にとっては「固定資産評価額の更新」が話題の中心になる季節でもあります。

不動産の登記手続き（例えば、売買や相続による所有権移転登記）をする際、法務局に納める「登録免許税」を計算する基準として使われるのが「固定資産評価額」です。
この評価額は、毎年4月に新年度の価格に更新されます。そのため、たとえば3月に登記のご依頼を受けたとしても、実際の申請が4月にずれ込む場合には、新年度の評価額に基づいて登録免許税を計算しなおさなければなりません。

固定資産評価額が前年より上がっていれば、それにともなって登録免許税も増える可能性があります。逆に下がることもありますが、どちらにせよ正しい評価額に基づいて計算し直さないと、申請内容に誤りが生じ、訂正手続きが必要になります。
そのため、当事務所では、登記申請が年度をまたぐ可能性がある場合には、まず現行年度の評価額で費用を仮計算し、4月以降に改めて新しい評価額で最終的な税額をお伝えするようにしています。

主に次の2つの方法で確認できます。

1. 固定資産評価証明書を役所で取得する
　市区町村の資産税課などで、所定の手数料を支払えば発行してもらえます。

2. 「固定資産税納税通知書」を確認する
　新年度に、役所から不動産所有者のもとに届く「納税通知書」の中の「課税明細書」に評価額が記載されています。


●不動産が共有名義になっている場合
納税通知書は共有者のうち1人にしか届かないため、他の共有者が評価額を知りたい場合は役所で証明書を取得する方が早いこともあります。

●マンションの場合
底地（敷地）を各戸の所有者同士で「敷地権」として共有しているケースが多くあります。そのような場合、土地の固定資産評価額は各戸ごとの金額ではなく、建物全体の敷地全体に対する評価額として表示されることが一般的です。
このときは、ご自身の「敷地権の持ち分割合」を登記簿などで確認し、その割合を敷地全体の評価額にかけて、個別の土地評価額を算出する必要があります。
※横浜市ではこの方式が採用されているため、固定資産税納税通知書に記載されている土地の評価額は、敷地全体の価格となっています。そのため、正確な登記費用の計算には持ち分に基づいた再計算が必要になります。

はい、違います。
固定資産評価額は、固定資産税を計算するためのものであり、実際の売買価格（市場価格）とは異なります。一般的には、市場価格の7割程度が固定資産評価額といわれています。
「じゃあ市場価格を知るにはどうすれば？」と思われた方に、参考になる情報をもうひとつご紹介します。

土地については、「路線価」という評価額もあります。これは、相続税や贈与税を計算する際の基準となるもので、毎年6〜7月頃に国税庁のホームページで公開されます。
司法書士として相続登記を扱う際にも、この路線価を参考にして相続税の概算評価を行うことがあります。
ちなみに、路線価に1.25倍をかけると、おおよその市場価格になるといわれています。
「不動産業者に査定を頼むのはちょっと気が引ける…」という方は、国税庁のホームページから路線価図を調べると、ご自身でもある程度の目安を把握できます。

不動産の評価額には「固定資産評価額」「路線価」「市場価格」といった異なるものがあり、用途によって使い分けが必要です。登記に関しては、基本的に「固定資産評価額」が鍵になります。
登記手続きや費用に関してご不明な点があれば、お気軽に当事務所までご相談ください。
わかりやすく丁寧にご説明させていただきます。