みなさま　こんにちは！　司法書士の清水です。
施設入居などの老後資金を準備するためにご自宅の売却を検討したり、お子さんの独立を機に住み慣れた一戸建てを売却しマンションなどへの住み替えを予定されたりする方が増えています。
不動産取引は一生のうちに何回もあるわけではないので、経験がほとんど無く予備知識も少ない方のほうが大半でしょう。
大きなお金が動く不動産取引でトラブルにあってしまうと、特にご高齢の方の場合は、自宅を失い住む場所を探すのに苦労されたり、予定よりも手にする老後資金が少なくなったりするなど、今後の生活に支障をきたしてしまう可能性があります。

本コラムでは、特にご高齢の方がご自宅を売却する際の注意点をご紹介します。




売却を考えるタイミングは、老後（特に介護が必要になったとき）をどこでどのように過ごしたいのか人生設計を明確にしておき、それを達成するためにどの時点で売るのか、逆算して考えることをお勧めしています。
老後資金の柱を自宅売却で得るお金をあてにしている方もいらっしゃいますが、ご自宅がいくらで売れるかどうか、売却する際に障害になることはないか等、お元気なうちに把握しておくことが大切です。
また、1か所ではなく複数の業者から査定をしてもらうことがよいでしょう。
いざ介護が必要になり、有料老人ホームを探す際に自宅の売却も一緒に考える方も多くいらっしゃいますが、相場を把握していないと、悪徳な不動産業者は急な売却が必要となる状態につけこみ、安く買いたたかれる危険もあります。
また、介護が必要となった時点での売却が難しい可能性があります。
なぜなら、認知症の進行などで判断能力が低下してしまっていると、本人名義の住宅を売却することは困難になります。売却するためには、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要がでてきます。申立準備から後見人の選任まで3か月程度はかかりますし、成年後見人が家庭裁判所に売却許可を得てからとなりますので、またさらに時間がかかってしまいます。



大きければ安心、CMなどで聞いたことがあるということから、会社の規模やブランド力で選びたくなってしまうかもしれませんが、そこだけがポイントではありません。

　＜会社としての信用力＞
先祖代々その地域で不動産業を営んできたような業者は、地域のネットワークの中で仕事をしてきた信用力があり地域情報に長けているところもあります。
会社の規模にとらわれずに、まずは取引実績などを確認することが大切です。　業者によっては戸建てが得意、マンションが得意、両方とも得意など実績による差がありますので、まずは話を聞くことから初めてみるとよいでしょう。

　＜担当者としての信頼感＞
担当者の経験や知識だけではなく多額の仲介手数料が発生することもあり、職業倫理が問われます。正式に依頼する前に、査定をお願いしてみて、自分の大切にしてきた不動産を託すに値する相手がどうかを見定めましょう。
　例）
・仲介手数料や測量代、登記費用などの説明を求めた際に、根拠を示し適切な説明をしてくれる
・売却の見通しや売却価格、売却への障害などに関する丁寧な説明をしてくれる
・今すぐ決めたほうがよいなど契約を急がすようなそぶりを見せる業者は要注意



不動産業者から購入する場合（宅建業法第37条の2）と異なり、自宅を不動産業者に売却した場合はクーリング・オフができませんので、契約後に後悔しても二度と自宅に戻ることができません。
不動産売却について1人で抱え込まず、家族や信頼のできる友人などに相談し、複数の目を入れることが大切です。
また、当事務所のような不動産登記や成年後見人としての不動産売却を多数担当してきた経験のある専門家に中立公正な立場でアドバイスを求めてみるというのも有効でしょう。